Арендодатель - banco rottо: что ждет арендатора?

Подготовлено по материалам статьи “Банкротство арендодателя: судьба обременения в виде права аренды” Р. И. Сайфуллина

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В норме закреплен так называемый принцип следования, согласно которому обременение в виде аренды следует за имуществом при его отчуждении. Схожее правило с незначительными расхождениями предусмотрено ГК и для других форм имущественного найма, в том числе для отношений из договора найма жилого помещения (ст. 675), договора безвозмездного пользования (ст. 700) и договора коммерческой концессии (п. 1 ст. 1038)

Закон стоит на страже интересов арендатора имущества, обеспечивая стабильность правового режима в течение всего срока владения и пользования вещью.

Однако, такое положение сталкивается с диаметрально противоположным желанием кредиторов максимально удовлетворять свои притязания за счет конкурсной массы арендодателя.

В определенной степени защита интересов арендатора снижает стоимость конкурсной массы (поскольку имущество по общему правилу получает более низкую оценку, если оно является предметом аренды), также это будет приводить:

• к снижению числа потенциальных покупателей и суммы, которую каждый из них готов заплатить за эту собственность,
• будет оставлять некоторые активы непроданными;
• лишать кредиторов, включая держателей залога, которые имеют более высокий приоритет в сравнении с правом аренды, удовлетворения, которое они могли бы в другом случае получить. (Б. Гросгал)

Допустимо ли “очищение” имущества от обременения из аренды. Если да, то в каком порядке? Возможны два варианта: автоматический и механический.

Автоматический режим

Автоматическое прекращение притязаний  достигается в момент наступления факта, предусмотренного законом:

1. продажа имущества с публичных торгов;
2. признание собственника имущества банкротом.

Никакого автоматического освобождения имущества от обременений из аренды в привязке к публичной продаже в действующем законе буквально не предусмотрено!

Однако, в правоприменительной практике случаются отельные оговорки:  процитируем Определение Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 26.05.2016 N 308-ЭС16-1368: "Таким образом, и законодательство, и сложившаяся судебная практика исходят из того, что при реализации имущества на торгах в рамках дела о банкротстве организации происходит прекращение прав третьих лиц на данное имущество, и покупатель получает вещь свободной от каких-либо притязаний”.

Безусловно, прохождение через такую процедуру очищает от права залога в силу подп. 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ. Но в действующем законе нет ни малейшего намека на предоставление такой же возможности в отношении иных обременений.

В российском законодательстве прямо урегулирован единственный случай, когда права аренды и иные права пользования прекращаются в результате обращения взыскания на обремененное ими имущество. Речь идет о п. 2 ст. 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому при обращении залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента:

• вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество,
• а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), то с момента заключения выигравшим торги лицом договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов,
• либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

Механический режим

Закон о банкротстве наделяет должника специальной опцией, позволяющей прекратить соответствующие обременения в “ручном” режиме. Речь идет о п. 2 ст. 102 ЗоБ, согласно которому отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение их должником повлечет для него убытки по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Такие же положения предусмотрены и для иных процедур банкротства (например, абз. 4 п. 3 ст. 129, абз. 7 п. 7, п. 11 ст. 213.9 Закона о банкротстве).

В отличие от автоматического варианта, банкрот может освободиться от бремени не по умолчанию, а лишь прямо выразив свою волю. В таком случае к моменту публичной продажи имущество должно оказаться “стерильно чистым”. Само собой, привлекательность такого актива в глазах потенциальных покупателей возрастает, что повышает эффективность публичной продажи.

Напрашивается еще один вопрос: должна ли процедура конкурсного отказа от договора аренды предшествовать публичным торгам по продаже соответствующего имущества?

Узнать ответ на этот и многие другие вопросы можно будет уже очень скоро в рамках курса Введение в банкротство.

Введение в банкротство. О банкротстве простым языком.

Специалисты предрекают "бум" запросов на юридические услуги по сопровождению процедур банкротства. Вряд ли найдется хоть один юрист, независимо от того, в какой сфере он практикует, которому не придется столкнуться с вопросами банкротств бизнес-контрагентов, юридических лиц и граждан. Уже этой осенью у Вас есть возможность систематизировать имеющиеся знания и получить новые на курсе "Введение в банкротство”.

Узнать подробнее