Дом один, а ТСЖ много. Фантастика или ближайшее будущее?

В результате всеобщей приватизации российские граждане получили не только жилые квадратные метры, но и общее имущество в многоквартирном доме в придачу. Чаще всего это общее имущество находилось в весьма плачевном состоянии, хотя на его ремонт даже в советское время тоже взимались и выделялись денежные средства. Просто эти ремонты и обслуживание не производились в предписанные сроки. Однако, на такие”мелочи” как ненадлежащее, иногда мало пригодное к использованию, состояние общего имущества практически никто не обращал внимание ввиду масштабности социальных потрясений, происходивших в стране в целом. Отчасти, это случалось еще и потому что понимание: “что вот это вот все “общественное” - теперь оно, частично, тоже мое” - оно еще не успело сформироваться в головах новоявленных собственников. И по сей день, идея о том, что “вот это все: как обозримое глазу (лестницы, лифты, цоколи), так и скрытое (подвалы, крыши, инженерные коммуникации) - нужно содержать и ремонтировать” - так до конца и не укоренилась в сознании отдельных граждан.

Игорь Антюшин, слушатель РШЧП, младший юрист международной юридической фирмы Hogan Lovells, исследовав бельгийскую модель управления кондоминиумами, заострил внимание на двух проблемных моментах российского законодательства сфере управления многоквартирными домами:

Принцип добровольности участия в ТСЖ.

Происходит дублирование и усложнение системы управления многоквартирным домом, поскольку решения могут приниматься как ТСЖ, так и общим собранием собственников квартир, что приводит к снижению эффективности управления.

Юрист Игорь Антюшин видит выход в том, чтобы закрепить на уровне законодательства автоматическое приобретение членства ТСЖ при приобретении жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме, но с правом выхода из товарищества

Возможность создания только одного ТСЖ в одном многоквартирном доме.

Это лишает собственников квартир гибкости в управлении домом. Бельгия является интересным примером, в котором данным проблемам законодатель не оставил места.

В бельгийской модели управления домами предусмотрено создание “двухзвенной системы”, предусматривающей создание главой ассоциации, а также создание второстепенных ассоциаций сособственников. При этом невозможно являться участником второстепенной ассоциации сособственников, не являясь участником главной ассоциации.

“Применение подобной системы управления многоквартирным домом имеет ряд преимуществ перед простой однозвенной системой управления.

Во-первых, сособственникам проще управлять многоквартирным домом путем создания второстепенных ассоциаций в отдельных корпусах многоквартирных домов, в отдельных подъездах или на этажах, отведенных для ведения предпринимательской деятельности (магазины, парикмахерские и иное).

Во-вторых, сособственники могут равномерно и справедливо распределять расходы на содержание общего имущества между собой. Так, жильцы первого подъезда не будут нести расходы за проведение ремонта и уборки во втором подъезде. В-третьих, участники второстепенной ассоциации могут самостоятельно управлять общим имуществом, которое относится исключительно к этой второстепенной ассоциации.

В-третьих, участники второстепенной ассоциации могут самостоятельно управлять общим имуществом, которое относится исключительно к этой второстепенной ассоциации.

Создание второстепенных ассоциаций сособственников может проводиться:

• на основании функционального назначения личного имущества сособственников (жилые помещения, офисы);
• по подъездам в многоквартирном доме («вертикальные» ассоциации»);
• по этажам («горизонтальные» поэтажные ассоциации»).

Совершенствование российского законодательства в предложенных юристом Игорем Антюшиным направлениях представляется желательным. Возможно, с некоторыми поправками на российскую действительность, в которой очень часто собственники помещений в МКД не в состоянии даже единожды самоорганизоваться хотя бы для решения вопросов распоряжения собственными же деньгами для капитальных ремонтов, аккумулируемыми на специальных счетах, а также для самостоятельного выбора управляющей компании. В любом случае, чем шире линейка законодательных инструментов, чем более они совершенны, тем лучше для всех.

"Никто, кроме самих собственников квартир, не в состоянии наилучшим образом осуществлять управление многоквартирным домом – никто иной, кроме как сам собственник, не способен в полной мере понимать свои потребности и разделять взгляды на управление имуществом, которое ему принадлежит."