Двойная аренда. Сдам раз, еще раз, еще много, много раз...
Можно ли признать действующим договор аренды при наличии ранее заключенных действующих договоров аренды в отношении одного и того же имущества?
В рамках курса "Аренда: спорные вопросы на практике" Андрей Андреевич Громов, кандидат юридических наук, магистр частного права (РШЧП), разбирает данный вопрос:
Андрей Андреевич Громов
"Еще несколько лет назад общепринятой являлась практика, согласно которой договор аренды признавался недействительным, если тот же самый объект ранее уже был передан во временное пользование другому лицу.
Показателен подход судов Московского округа, практически не изменившийся с 1999 по 2016 г. Во всех приведенных делах суды признавали недействительным договор аренды, ссылаясь на наличие ранее заключенного договора аренды в отношении того же объекта.
Однако приведенный подход о недействительности последующей аренды не учитывает в первую очередь нормы ГК РФ. Так, в ст. 398 прямо разбирается ситуация двойной аренды и законодатель предельно ясно устанавливает, что в подобном случае тот из арендаторов, кто получил владение, сохраняет за собой вещь.
Другому же остается лишь требовать от арендодателя возмещения убытков. Таким образом, ГК РФ никаким образом не дает возможности сделать вывод о недействительности второго договора аренды. Напротив, указывается на необходимость использования неудачливым арендатором договорных средств защиты.
Об обязательности применения в подобном случае ст. 398 ГК РФ говорит также и высшая инстанция. Так, согласно п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее — постановление № 73), если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, служащее объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки".
Изучить более подробно на курсе:
Договор аренды – одна из самых популярных договорных конструкций бизнеса. Он остался неизменным с точки зрения своего нормативного содержания в ходе реформы гражданского законодательства, но в отношении него появляется множество существенных разъяснений на уровне судебной практики. Все регулирование договора аренды сегодня – это творчество высших судебных инстанций. Без понимания правовых позиций ВС РФ и ВАС РФ невозможно разобраться в том, как работает конструкция в действительности.
