Как покупатель может понудить продавца исполнить основные обязательства по договору купли-продажи недвижимости?
По договору купли-продажи недвижимости у продавца имеются два основных обязательства: обязательство по передаче покупателю владения недвижимостью и обязательство по переносу права собственности (обязательство по передаче недвижимости в собственность) на покупателя.
Если продавец не исполняет данные обязательства, то возникают следующие юридические вопросы: что покупатель может потребовать от продавца в случае неисполнения им обязательств, и в каком порядке он это должен делать?
Для начала необходимо определиться с тем, что именно не было исполнено продавцом. Так как у продавца имеются два обязательства, неисполнение каждого из них нужно рассматривать отдельно.
Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство по передаче покупателю владения недвижимостью считается исполненным после вручения продавцом недвижимости. Для подтверждения факта передачи владения обычно составляется передаточный акт или иной документ о передаче.
Если продавец не исполнил обязательство по передаче покупателю владения недвижимостью, то покупатель вправе обратиться с иском о передаче ему недвижимости. В случае удовлетворения иска суд в своём решении должен описать, какие действия должен совершить продавец для передачи владения недвижимостью. Например, таким действием может быть передача ключей от недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Если продавец не исполнил обязательство по переносу права собственности на покупателя, то покупатель вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права, о чём говорится в п. 3 ст. 551 ГК РФ.
При удовлетворении иска покупателя к продавцу о государственной регистрации перехода права суд выносит решение, которое по своей сущности будет заменять волеизъявление продавца о переносе права собственности на покупателя – заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, подаваемое в Росреестр. После получения решения суда, вступившего в законную силу, покупатель может обратиться в Росреестр и произвести государственную регистрацию перехода права без участия продавца.
Если продавец не исполнил оба обязательства, то в таком случае покупатель может соединить в рамках одного искового заявления два требования: требование о передаче недвижимости и требование о государственной регистрации перехода права.
Как указывается в абз. 3 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Зачастую для удовлетворения судом требования о передаче владения не возникают препятствия. Для удовлетворения же судом требования о государственной регистрации перехода права могут возникать определённые препятствия, при наличии которых суд отказывает покупателю в удовлетворении иска.
- Отсутствие доказательств уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности.
Некоторые суды при рассмотрении требования покупателя о государственной регистрации перехода права не проверяют факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права.
Однако в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 07.02.2019 по делу А40-92318/2016 покупателю было отказано в иске к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки и нежилое помещение, так как покупатель не доказал факт уклонения продавца.
Как указал Арбитражный суд Московского округа, в качестве доказательств, подтверждающих факт уклонения продавца от государственной регистрации, покупатель мог представить:
1) обращение покупателя с заявлением о государственной регистрации в Росреестр,
2) решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации или об отказе в ней.
Представляется, что доказать факт уклонения можно и без обращения в Росреестр: направить продавцу уведомление (приглашение) о необходимости явиться в определённые день, место и время для проведения государственной регистрации, дождаться наступления назначенной даты и показать отсутствие государственной регистрации после этого. - Наличие арестов, запретов на регистрационные действия и иных ограничений, наложенных на недвижимость, в отношении которой продавец и покупатель заключили договор купли-продажи.
В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 15.02.2017 по делу № А60-24467/2016 в иске покупателя о государственной регистрации перехода права собственности покупателю было отказано, так как на недвижимость (предмет договора купли-продажи) был наложен запрет на регистрационные действия в рамках обеспечительных мер по делу, в котором рассматривался иск третьего лица к продавцу. - Неисполнение обязательства покупателя по оплате покупаемой недвижимости.
В Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2016 по делу №А41-100512/15 одним из оснований для отказа в иске о государственной регистрации перехода права суд указал тот факт, что покупатель не оплатил в полном объёме недвижимость. - Недействительность договора купли-продажи.
Так как российская регистрационная система является каузальной, недействительность договора купли-продажи является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.
В Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.08.2017 по делу № А67-5202/2016 покупатель обратился с иском к продавцу о государственной регистрации перехода права собственности, а продавец обратился со встречным иском о признании договора купли-продажи недействительным по п. 2 ст. 179 ГК РФ. Судами был удовлетворён встречный иск продавца о признании договора недействительным, что стало препятствием для удовлетворения иска покупателя. - Незаключённость договора купли-продажи.
Данное препятствие является схожим препятствием с недействительностью договора купли-продажи. В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 09.11.2017 по делу № А07-23928/2016 в иске о государственной регистрации перехода права было отказано из-за удовлетворения встречного иска продавца о признании договора купли-продажи незаключённым.
