Непригодность недвижимости для обычного использования как существенный недостаток в рамках договора купли-продажи
В рамках теории гражданского права, посвящённой качеству товара, выделяют два вида недостатков, которыми может обладать товар: материальные (имеющие недостатки физического свойства) и юридические (имеющие недостатки юридического, правового свойства).
К материальным недостаткам товара можно отнести такие ситуации, когда у товара (предмета купли-продажи) отсутствуют качества, которые были согласованы между продавцом и покупателем, и когда у товара отсутствуют типичные качества (характеристики), присущие товарам такого вида.
Про первую категорию материальных недостатках говорится в п. 1 ст. 469 ГК РФ, согласно которому продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
Про вторую категорию говорится в п. 2 ст. 469 ГК РФ, согласно которому при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Одним из проявлений качества товара является его пригодность для обычного использования. При этом пригодность для обычного использования выводится объективно из вида конкретного товара и из категории, к которой принадлежит покупатель (например, потребитель или предприниматель).
Для определения пригодности товара для обычного использования за основу берутся обычные свойства вещей подобного рода, в том числе вещей от других продавцов, производителей, и подобного стандарта качества (например, материала, наличия коммуникаций и т.п.).
Также пригодность товара для обычного использования выводится через ожидания покупателя. Однако учитываются ожидания не конкретного покупателя, а некоего среднего покупателя, так как конкретный покупатель может выдвинуть более высокие требования к качеству, чем это требуют в среднем другие покупатели. Более высокие требования к качеству товара должны согласовываться с продавцом персонально.
В судебной практике можно встретить позицию, что если недостатки недвижимости (предмета купли-продажи) заключаются в том, что из-за них недвижимость становится непригодной для обычного использования, то у покупателя имеется право на расторжение договора купли-продажи (отказ от договора купли-продажи) и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.
В Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 26.06.2020 по делу А79-11757/2016 встречный иск покупателя о расторжении договора и взыскании штрафа и убытков был удовлетворён, так как судом было установлено, что нежилое помещение (предмет купли-продажи), расположенное на цокольном этаже многоквартирного дома, периодически подтапливалось грунтовыми водами, из-за чего покупатель не мог использовать данное нежилое помещение для своих нужд – размещения музея.
В Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 29.05.2018 по делу А50-4289/2017 иск покупателя о расторжении договора и взыскании уплаченных денежных средств был удовлетворён. Продавцом была произведена незаконная реконструкция в виде возведения вспомогательной постройки – спуска в цоколь. Демонтаж данной вспомогательной постройки приведёт к тому, что покупатель лишится возможности использовать нежилое помещение (предмет купли-продажи) по целевому назначению. При этом судом было также установлено, что обустройство иной входной группы повлечёт для покупателя несоразмерные расходы и затраты по времени.
В Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 26.11.2019 по делу А49-14257/2018 суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска покупателя о расторжении договора купли-продажи в связи с тем, что на купленном земельном участке имеются охранные зоны инженерных коммуникаций, мешающие использованию. Кассационная инстанция отменила решения нижестоящих судов и указала, что необходимо установить, мог ли покупатель использовать купленный земельный участок в соответствии с видом его разрешённого использования при наличии обязательных охранных зон.
