Правовые последствия сдачи в аренду вещи лицом, не являющимся собственником этой вещи (неуполномоченным арендодателем)

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Данное правило, что только собственник может сдавать имущество в аренду, с точки зрения теории гражданского права вызывает вопросы. По одной из версий, оно нацелено на то, чтобы арендатор имел сильную правовую позицию: против арендодателя-собственника и против всех третьих лиц, так как имущество было передано арендатору по воле собственника. Если же имущество будет передано арендатору лицом, не являющимся собственником, то арендатор такую сильную правовую позицию не получит, в связи с чем от него спокойно можно будет отобрать имущество.

При этом в ст. 608 ГК РФ не говорится о последствиях заключения договора аренды лицом, не являющимся собственником (неуполномоченным арендодателем). На практике такие случаи не являются редкими, поэтому необходимо определиться с тем, какие правовые последствия наступают в таком случае.

В судебной практике присутствуют два подхода относительно последствий аренды от неуполномоченного арендодателя:

1. В рамках первого подхода договор аренды, заключённый арендодателем, который не являлся собственником, признаётся ничтожным, так как нарушает ст. 608 ГК РФ, а также ст. 209 ГК РФ, согласно которой только собственнику принадлежит право распоряжения (тем самым причисляя сдачу в аренду к распоряжению). В силу ничтожности такого договора аренды последствия заключаются в применении реституции между арендатором и неуполномоченным арендодателем.
2. В рамках второго подхода такой договор аренды признаётся действительным, при этом последствия должны быть урегулированы с учётом наличия ещё одного лица, участвующего в данных правоотношениях – собственника (уполномоченного арендодателя).

Основу для второго подхода можно найти в пунктах 10-12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Вопросу регулирования правоотношений между собственником, неуполномоченным арендодателем и арендатором в первую очередь посвящён пункт 12 указанного пленума.

Необходимо помнить, что договор аренды является разновидностью обязательств. Исходя из этого признание договора аренды, заключённого неуполномоченным арендодателем, недействительным приводит к тому, что арендатор теряет возможность обратиться к арендодателю с обязательственным требованием, основанном на договоре аренды, в том числе с требованием о возмещении убытков, вызванных изъятием собственником предмета аренды. При таком подходе неуполномоченный арендодатель, нарушивший обязательство перед арендатором по обеспечению спокойного владения и пользования арендованным имуществом, избежит ответственность, поэтому в оставлении договора аренды действительным заинтересован и сам арендатор.

Таким образом, обязательственные правоотношения, основанные на договоре аренды, между неуполномоченным арендодателем и арендатором сохраняются и имеют юридическое значение для них двоих.

Собственник в свою очередь в силу ст. 301 ГК РФ вправе истребовать у арендатора своё имущество, а также взыскать с неуполномоченного арендодателя доходы (в том числе арендную плату) в силу ст. 303 ГК РФ. При этом необходимо будет определить, является ли неуполномоченный арендодателем, будучи незаконным владельцем, добросовестным или недобросовестным. От этого зависит, с какого момента собственник вправе взыскать доходы. Данная позиция содержится в абз. 3-4 п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.

В таком случае неуполномоченный арендодатель и недобросовестный арендатор будут отвечать перед собственником солидарно. Это означает, что если арендатор уже исполнил обязательства по внесению арендной платы перед неуполномоченным арендодателем, то ему придётся это сделать повторно, но в пользу собственника. Данное разъяснение интересно тем, что в силу недобросовестности арендатора у собственника возникают правоотношения с арендатором.

Однако не все вопросы, связанные с последствиями заключения договора аренды неуполномоченным арендодателем, нашли своё отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73. Например, отсутствуют разъяснения о том, может ли собственник, если его устраивает договор аренды, требовать арендную плату напрямую с арендатора. Есть несколько вариантов ответа на данный вопрос:

1. Собственник не может требовать с арендатора напрямую арендную плату, так как между ними отсутствует договор, из-за чего в силу принципа относительности обязательств (ст. 308 ГК РФ) арендатор может игнорировать требование собственника и вносить арендную плату арендодателю, иначе это будет нарушением обязательства перед неуполномоченным арендодателем.
2. Собственник может заключить новый договор аренды с арендатором. Проблема данного варианта заключается в том, что заключение арендатором договора аренды с собственником не прекратит автоматически старый договор с неуполномоченным арендодателем, он продолжит своё действие.
3. Другая проблема заключается в том, что это будет являться новым договором, а это значит, что все условия старого договора с неуполномоченным арендодателем могут быть проигнорированы. Например, арендатор может быть не согласен на то, чтобы размер арендной платы, о котором он договорился с неуполномоченным арендодателем, был в том же или большем размере в рамках нового договора с собственником.
4. У собственника есть некое право на перевод прав и обязанностей на себя, то есть собственник может заменить неуполномоченного арендодателя собой, сохранив старый договор аренды. Данный вариант является наиболее сложным, так как о таком праве не говорится ни в ГК РФ, ни в Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73.