Строительство: удержаться на плаву между волнами COVID -19
Заказчик или подрядчик приостановил работы, что делать? Строительные проекты в условиях неопределенности.
Подготовлено по материалам Таира Сулейманова, руководителя строительного департамента крупнейшей международной юридической фирмы Dentons.
Весной 2020 года органы власти в целях противодействия COVID-19 ввели ограничения для компаний строительного сектора, вплоть до полной остановки всех процессов на стройплощадках (Москва).
Текущая эпидемиологическая ситуация подсказывает, что вероятность повтора запретительных мер вполне реальна.
Кто-то успел проанализировать ситуацию и готов к новой “волне”, кто-то сумел сгладить острые углы путем переговоров и взаимных уступок с другими участниками строительного процесса, а кто-то не углублялся в правовые нюансы в надежде на лучшее.
В любом случае, надеемся, вам будут не бесполезны несколько рекомендаций от Таира Сулейманова.
Выработка стратегии поведения в условиях пандемии
Независимо от того, являетесь ли вы заказчиком, проектировщиком, подрядчиком - сейчас самое время:
- проанализировать договоры;
- освежить в памяти положения главы 37 ГК;
- вспомнить, что помимо договорных прав и обязанностей есть еще обязательные для соблюдения требования отраслевого законодательства.
Уведомления
Можно удостовериться, есть ли какие-то действия, например, отправка уведомлений, которые вы обязаны совершить незамедлительно или в ближайшее время, чтобы не подвести себя под ответственность, не лишиться прав по договору.
Например, многие подрядчики уже начали направлять заказчикам уведомления, предусмотренные ст. 716 ГК, согласно которой подрядчик обязан незамедлительно предупредить заказчика о независящих от него обстоятельствах, влекущих невозможность завершения работ в срок.
Нежелание подрядчиков излишне рисковать вполне объяснимо, однако вопрос о том, что в сегодняшних условиях может быть признано подобным обстоятельством – коронавирус (что менее вероятно) или вводимые в связи с ним ограничения (что более вероятно), является дискуссионным.
Консервация объекта
Говоря об «административных» обязанностях не стоит забывать, положения ст. 52 Градостроительного кодекса, которое обязывает заказчика обеспечить консервацию объекта, если стройка встает более чем на полгода. Выполнение работ по консервации может быть поручено действующему подрядчику. Однако, если иное не предусмотрено договором, подрядчик скорее всего будет рассматривать это как дополнительные работы и потребует за них отдельной оплаты.
Просчитать необходимые издержки
Если вы являетесь заказчиком и ваш строительный проект находится на начальном этапе реализации (например, только завершен нулевой цикл работ), возможно, вам будет проще и дешевле пойти по пути расторжения договора, а не компенсировать подрядчику издержки в связи с приостановкой работ на период, продолжительность которого сейчас определить сложно.
Анализируя договор, в первую очередь, проверьте, какие права и обязанности сторон предусмотрены в нем на случай возникновения обстоятельств непреодолимой силы, иных препятствий к выполнению работ, приостановки работ, изменения цены и сроков выполнения работ, существенного изменения обстоятельств и расторжения договора, а также соотнесите всё перечисленное с его положениями об ответственности.
Этим, разумеется, анализ не исчерпывается.
Вырабатывать стратегию действий необходимо с учетом всех положений договора и фактических обстоятельств.
Например, если обязанность по поставке каких-либо материалов или оборудования согласно договору лежит на вас и работы пока продолжаются, возникает вопрос о последствиях перебоя в цепочке поставок.
Если, предположим, у вас было заказано оборудование из Италии, но завод-изготовитель перестал работать, такой перебой не обязательно влечет приостановку, невозможность или нарушение сроков выполнения работ.
Качественно проработанные договоры зачастую детально регламентируют условия и порядок замены материалов или оборудования или их поставщиков.
Но и отсутствие такого порядка не препятствует тому, чтобы обсудить с контрагентом возможность изменения условий договора.
Вопросы охраны труда, соблюдения требований санитарно-эпидемиологического законодательства и иных подобных требований с высоким уровнем ответственности за их нарушение
Необходимо постоянно мониторить соответствующие правовые акты, которые в текущих условиях изменяются и принимаются очень часто.
Кроме того, соблюдение перечисленных требований – это вопрос не только договорной ответственности, но также здоровья и благополучия ваших сотрудников и сотрудников ваших контрагентов. В связи с этим стоит отметить, что различные зарубежные ассоциации профессиональных строителей, например, английская Build UK, активно публикуют рекомендации по реализации мер по обеспечению безопасности на стройплощадке. Возможно, там вы сможете найти полезные для себя идеи.
Что делать, если работы приостановлены или их приостановка неизбежна?
В случае, если строительство уже приостановлено или его скорая приостановка неизбежна, а расторгать договор не планируете ни вы, ни ваш контрагент, также есть ряд действий, которые помогут минимизировать негативные последствия такой приостановки. Помимо ранее упомянутой консервации, которая может и не потребоваться, отличной идеей будет зафиксировать текущий статус выполнения работ – период приостановки может оказаться продолжительным, и вспомнить, что происходило до нее, будет не легко.
Если время позволяет, инициируйте процедуру фиксации промежуточных результатов работ в порядке, предусмотренном договором. Если времени нет, то помогут фото- и видео-фиксация, протоколирование и иные подобные действия.
Кроме того, необходимо принять меры по обеспечению безопасности на строительной площадке, включая ограничение доступа к ней. За безопасность обычно отвечает подрядчик, но заказчику будет нелишне убедиться, что все необходимые действия выполняются фактически.
Также помните о вашей предусмотренной законом обязанности не только не причинять вред другим, но и принимать меры, направленные на предотвращение и минимизацию собственного ущерба. Если ваш контрагент создает для вас угрозу возникновения убытков, просто ждать, ничего не предпринимая, не стоит.
Убедитесь в том, что ваш контрагент действует так же, как и вы. Правильным будет сообщить контрагенту о мерах, принимаемых вами для минимизации ущерба, и попросить его проинформировать вас о принятии подобных мер с его стороны.
Таким образом, своевременный и регулярный обмен актуальной информацией с контрагентами поможет вам совместно выработать оптимальный сценарий выхода из тяжелой ситуации.
О новых строительных проектах
Несмотря на все существующие сложности, бизнес не только не останавливает уже начатые проекты, но и продолжает инициировать новые.
Если вы идете на то, чтобы заключить договор в текущих условиях, будет большим упущением четко не оговорить в нем последствия ухудшения эпидемиологической ситуации в связи с COVID-19 и все возможные ограничения. Это касается и риска повторения вспышки пандемии – так называемого риска «второй волны».
По правилам риск-менеджмента, если риск нельзя исключить, игнорировать его было бы неправильно.
С одной стороны, наивно полагаться на общие положения о форс-мажоре или существенном изменении обстоятельств. Все понимают риски работы в текущих условиях. Высока вероятность того, что в случае возникновения спора между сторонами после заключения договора, суд не признает возможные ухудшения эпидемиологической ситуации чрезвычайными или непредвиденными обстоятельствами.
Если стороны готовы предоставить друг другу защиту в случае ухудшения ситуации с пандемией, например, в виде освобождения от ответственности, стоит прямо предусмотреть это в договоре.
С другой стороны, по ряду дисциплин возможности дистанционной работы велики. В частности, мы видим, что продолжают активно работать проектировщики.
Если ваш контрагент готов гарантировать выполнение работ в срок, невзирая на связанные с пандемией риски, было бы разумно прямо прописать в тексте договора такие гарантии.
В заключение хотелось бы выразить уверенность в том, что мир скоро справится с пандемией, и активность бизнеса, обогащенного новым опытом и знаниями, возобновится.
Таир Сулейманов желает всем крепкого здоровья, конструктивного общения с контрагентами и ждет ваших вопросов на курсе:
Сопровождение инвестиционно-строительных проектов может рассматриваться как одно из самых сложных направлений юридической деятельности. Строительные договоры регулируют длительные, многоаспектные отношения между заказчиками, подрядчиками, поставщиками, инженерами, банками. Такими же сложными, фактурными и, как правило, дорогостоящими являются споры в области строительства. Для эффективной защиты интересов клиента в таких спорах не достаточно хорошо знать нормы права и судебную практику – необходимо ориентироваться в коммерческих и технических аспектах строительного процесса, нужно «погрузиться» в эту отрасль.
Также по теме
Как не потерять 390 миллионов рублей на стройке? Внедоговорное потребление электроэнергии
Советник, руководитель строительного департамента, Dentons, Санкт-Петербург.
Таир занимается сопровождением проектов комплексного девелопмента и строительства коммерческой и промышленной недвижимости, а также инфраструктуры, в том числе реализуемых на базе государственно - частного партнерства (ГЧП).
Спикер курса Lextorium Договор строительного подряда.
