Варианты оформления прав на земельные участки, на которых располагаются линейные объекты

1

Один из базовых гражданско-правовых вопросов, связанных со сферой энергетики – это вопрос статуса линейных объектов с точки зрения движимости и недвижимости. В судебной практике не сформировались чёткие критерии разграничения, в связи с чем в разных округах похожие линейные объекты могут признать как движимостью, так и недвижимостью.

Вне зависимости от того, являются ли линейные объекты движимостью или недвижимостью, линейные объекты размещаются на земельных участках. В связи с этим возникает вопрос о том, на каком праве владелец линейного объекта может использовать земельный участок. Существует несколько вариантов оформления прав.

Данный вариант является наименее проблемным, так как снимает потенциальные споры с другими частными лицами, снимает вопросы самовольных построек (с точки зрения частноправового основания самовольной постройки), вопросы с сервитутами, неосновательным обогащением.

Оформляют право собственности для использования линейных объектов довольно редко, так как приобретение (выкуп) земельного участка – довольно дорогостоящее мероприятие для владельцев линейных объектов. После приобретения также придётся уплачивать земельный налог, что может стать серьёзным финансовым обременением для владельца линейного объекта.

Вариант оформления права собственности на земельный участок, на котором располагаются линейные объекты, с точки зрения рационального использования земель может быть признан не совсем правильным вариантом. На некоторых земельных участках несмотря на наличие линейного объекта можно осуществлять иную деятельность.

Данный способ берёт свои корни ещё с советского времени, когда частноправовой вопрос (урегулирование вопроса о правах на землю) даже вставал.

Административный способ заключается в том, что административным органом принимается решение об установлении охранной (особой) зоны, вследствие чего право пользования земельным участком, на котором располагается линейный объект, считается законным и согласованным.

Подобная идея в некоторых сферах господствует до сих пор. Например, в п. 8 ст. 90 ЗК РФ говорится, что на земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. У собственников земельных участков возникают ограничения прав в связи с установлением охранных зон таких объектов. То есть игнорируется частноправовой элемент согласования права пользования с собственником земельного участка.

Аренда – это довольно гибкий инструмент для оформления прав пользования чужой вещью, в том числе земельным участком. В связи с этим владелец линейного объекта может заключить договор аренды с собственником земельного участка, по которому владельцу линейного объекта (арендатору) будет предоставлено право использовать земельный участок или его часть для расположения и эксплуатации линейного объекта.

Например, в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ говорится, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет для размещения линейных объектов.

При этом минус аренды состоит в том, что «вещный» эффект аренды в виде сохранения договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ) сработает только при смене арендодателя (собственника), но не при смене арендатора.

В абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ говорится, что сервитут может быть установлен в том числе для целей строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов. Если добиться соглашения об установлении сервитута не удалось, то допускается возможность обратиться в суд с иском об установлении сервитута (п. 3 ст. 274 ГК РФ).

При этом с иском об установлении сервитута может обратиться как владелец линейного объекта, так и собственник земельного участка, на котором располагается линейный объект. Зачастую с подобным иском обращаются владельцы линейных объектов, но интерес в установлении сервитута может быть также у собственника земельного участка. Это подтверждается пунктом 5 Обзора судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017).

Интерес собственника земельного участка может состоять в том, чтобы через суд был установлен размер платы за сервитут (за пользование его земельным участком), чтобы внести определённость в правоотношения. Иначе собственнику земельного участка необходимо постоянно обращаться с исками о взыскании неосновательного обогащения с владельца линейного объекта, а для определения размера обогащения каждый раз нужно будет устанавливать размер платы через проведение экспертизы, то есть нести лишние расходы.