Внимание! При покупке недвижимости не забываем про вспомогательные объекты!
Каждый объект недвижимости должен передаваться в собственность покупателя отдельным распоряжением продавца, это аксиома вещного права.
Но надо ли перечислять в договоре купли-продажи все передаваемые объекты поимённо или можно рассуждать про комплекс объектов? Например, сказать, что продаётся «производственная база» и не перечислять отдельные строения, входящие в её состав?
Мы считаем, что так можно, но важно проявлять внимательность в формулировании договорных условий.
Если так не сделать, могут начаться неприятности. Хорошим доказательством этим словам является Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.09.2020 N Ф07-8939/2020 по делу N А21-11330/2019.
Покупатель приобрёл большое количество объектов — пять производственных зданий общей площадью около 16 тыс. кв. м, здание котельной, здание элеватора, здание магазина, здание столовой, производственный цех, две скважины глубиной 400 м; движимое имущество — буровую скважину N 1034-Д, ворота РСВ металлические, трубу дымовую кирпичную, ограждение из панельной сетки с воротами.
Кроме того, в названном договоре стороны достигли соглашения об уступке продавцом покупателю права аренды земельного участка площадью 54 184 кв. м +/- 75 кв. м, на котором расположены Объекты, возникшее на основании договора от 05.02.1998 N 001600.
Таким образом, кажется очевидным, что покупатель приобретал не разрозненный конгломерат объектов, а единую производственную единицу.
Объекты переданы покупателю продавцом по акту приема-передачи от 27.09.2018. В тот же день стороны выявили, что на территории находится ещё один объект продавца, не поименованный в договоре купли-продажи, о связанный трубами со зданием котельной, и составили по нему отдельный акт приёма-передачи.
Такие действия, очевидно, свидетельствуют о воле сторон включить его в перечень проданного имущества.
Но, увы, потом продавец передумал. И суд его поддержал. Он счёл, что объект, не упомянутый в договоре купли-продажи, не продан.
Формально правильно, конечно.
Но надо уметь преодолевать формализм.
И мы готовы вас научить, как это делать: какие конструкции задействовать изначально в договоре, и какие аргументы использовать потом в суде.
И мы верим, что вы сможете справляться с такими казусами.
Ваш ориентир в мире купли-продажи недвижимости — Лексториум и Андрей Егоров с курсом, который начинается 24 марта и состоит из 5 концентрированных занятий по частному праву и одному занятию по налоговым аспектам недвижимости (лектор — Антон Никифоров).
