Вход / Регистрация

Пределы вмешательства других собственников в общее имущество здания

24 сентября 2018

Вебинар по поэтажной собственности принёс классный вопрос. Кстати, мы уверены, что семинар 9-10 октября в Лексториуме будет не менее насыщенным на вопросы, чем вебинар. Благо, времени на разбор в 16 (!) раз больше.

Итак: «Технические помещения, где расположены общие для всего здания системы (электрощитовые, вентиляция, пожаротушения ...), в индивидуальной собственности у собственника 1 (принадлежит 56% помещений в здании). До 01.07.18 здание обслуживала управляющая компания (УК) собственника 1, обязательства не исполнялись, отношения прекращены, здание не обслуживается, поскольку собственник 1 отказывается от привлечения иных УК, других собственников в технические помещения не допускает, мотивируя тем, что системы сложные, вымогает деньги и шантажирует отключениями, хотя коммунальные услуги оплачиваются. Постоянно в жару отключает вентиляцию и кондиционирование, на звонки не отвечает, практически блокирует деятельность. Угрожает отключать в щитовой электричество. Насколько допустимо вмешательство других собственников путём вскрытия технических помещений с целью включения, ремонта оборудования и т.п. , какие документы необходимо оформить?»

Ответ (А.В. Егоров): Самовольное вмешательство недопустимо, нужно действовать правовыми способами. Технические помещения являются общим имуществом и не могут находиться в индивидуальной собственности. Согласно п. 9 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» а судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Поэтому первый шаг – иск о признании права индивидуальной собственности собственника 1 отсутствующим (и признании соответствующего имущества – частью общего имущества здания).

Второй шаг – иск о порядке использования общего имущества. Если такой конфликт между собственниками, желательно передать имущество в управление какому-то третьему лицу. Об этом тоже можно получить решение суда, я считаю. И за нарушение подобного решения уже бить по виновнику астрентом. Лучше вряд ли что-то получится. По крайней мере, до тех пор, пока у нас нет нормально работающего института исключения собственника из числа сособственников с обращением взыскания на его помещение с продажей их на торгах. Вот когда такая страшилка появится, желание пользоваться своим контролем в здании значительно поубавится у мажоритарных собственников, я надеюсь.