Вход / Регистрация

Вопрос по поэтажной собственности

19 сентября 2018

Может ли заключение долгосрочного (на срок более 1 года) договора аренды общедомового имущества собственников МКД (заключенного при наличии решения 2/3 собственников дома о разрешении ТСЖ заключать договоры пользования) быть признано недействительным, поскольку фактически имущество выбывает на длительный срок из владения собственников МКД (ведь для уменьшения или отчуждения общедомового имущества требуется единогласное решение всех собственников). Может ли быть расторгнут такой договор в одностороннем порядке от имени управляющей компании при смене формы управления МКД? Может ли быть оспорена такая сделка или пересмотрены ее условия новыми собственниками при приобретении ими недвижимости в многоквартирном доме после даты заключения такого договора? Пример: собственник берет в аренду часть нежилого помещения - чердака дома в аренду на 49 лет. Соглашения о порядке использования общедомового имущества не заключалось.

Ответ: На самом деле это не один вопрос, а море вопросов. Начать хотя бы с того, вообще может ли делегировать общее собрание собственников вопрос о заключении договора управляющей компании? Я полагаю, что может только в том случае, если на собрании обсуждались конкретные параметры сделки. А если в общем – типа любые договоры по усмотрению управляющей компании, то это вряд ли. Спасибо автору вопроса, надо обязательно включить регулирование этой проблемы в концепцию по поэтажной собственности. Вероника Величко, на заметку.

Во-вторых, действительно общее имущество нельзя отчуждать, на то оно и общее, то есть такое, без которого нормальное функционирование сообщества невозможно. Но, действительно, может возникать такая ситуация, что фактически какая-то часть общего имущества надолго заблокирована. Здесь, прежде всего, можно думать про обход закона, я считаю. Кто непосредственно готов рыть в этом направлении, обратите внимание на мою статью 2011 г. про обход закона из Вестника Международного коммерческого арбитража. Она барражирует на просторах интернета, в частности на сайте naukaprava.ru должна быть.

В-третьих, ещё одно направление защиты – толкование части 4 ст. 36 ЖК РФ, в которой сказано: «по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, общее имущество в многоквартирном доме может быть передано в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц». Можно использовать окончание этой нормы для оспаривания, потому что имеет значение какое имущество было передано в аренду. Если фасад или часть здания для монтажа интернет-оборудования – аренда таких частей здания допустима. Если земельный участок или лестницы – нет.

Если решение принималось законно (и действия управляющей компании на момент их совершения были законны), то новые собственники спорить не могут, увы. Они могут только ставить вопрос о пересмотре решения. Со всеми вытекающими из этого сложностями.

А вообще поэтажная собственность, друзья, это космос. Я уже внутренне готовлюсь занырнуть в эту тему с лучшими специалистами в этой области, Вероникой Величко и Михаилом Кожухо (простите, наслушался радио) Церковниковым на семинаре Лексториума 9-10 октября. Любите погружение, присоединяйтесь.

Всем хорошего дня. И пишите, что думаете. Особенно, если не согласны! Мы постараемся учесть всё.