Вход / Регистрация

Как суд отменил неустойку с арендатора из-за недобросовестности арендодателя

14 января 2016

Новость из свежей арбитражной практики.

Если размер арендной платы, определяемой расчетным методом, был занижен по ошибке арендодателя, то после исправления ошибки он может взыскать недоплату, но не вправе требовать неустойку.

К такому выводу недавно пришел АС Московского округа, рассмотрев спор из аренды публичных земель. Первые две инстанции сочли обоснованными оба требования — о взыскании как задолженности, так и неустойки, но кассация отменила решение в части неустойки, опираясь на нормы о добросовестности. Примечательно, что эту аргументацию кассация применила по своей инициативе.

Суть спора

Плата за аренду муниципального земельного участка рассчитывалась по формуле, установленной законом Московской области, и размер платы мог изменяться в уведомительном порядке. В 2013-2014 годах арендатор исправно платил в размере, указанном в уведомлениях арендодателя. А в июле 2014 года арендодатель известил арендатора о перерасчете за 2013-2014 года в связи с ошибкой в выставленных ранее уведомлениях (в них неправильно был применен один из коэффициентов формулы). Из-за перерасчета у арендатора задним числом образовался долг. Арендатор не согласился с перерасчетом, и арендодатель предъявил иск о взыскании долга, а также неустойки (ее размер, между прочим, превышал 9 млн рублей). Ответчик представил возражения, но, к сожалению, в решении первой инстанции и постановлении апелляции его позиция не раскрыта. Первая инстанция лишь констатировала, что «расчет и размер задолженности ответчиком не оспорен». Но, судя по тексту постановления кассации, арендатор ошибочно полагал, что это было незаконное повышение арендной платы, а не исправление ошибки в расчете. Как бы то ни было, но первые две инстанции полностью удовлетворили иск, посчитав доказанными и факт задолженности, и факт просрочки ее уплаты. Они руководствовались тем, что стоимость аренды муниципальной земли относится к категории регулируемых цен (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер. Иными словами, суды пришли к выводу, что раз новый расчет правильный, то долг действительно имеется, и не важно, что он образовался задним числом.

Что сказал АС МО

Кассационная инстанция с основным выводом согласилась, но отметила, что нижестоящие суды не учли одну важную деталь. Задолженность и просрочка образовались по вине арендодателя — из-за того, что он применил в расчете неправильный коэффициент. Поэтому его действия по возложению на ответчика обязанности оплатить неустойку носят заведомо недобросовестный характер и не подлежат защите. При этом кассация сослалась на пункт 1 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.15 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ». Кроме того, кассация напомнила, что поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В данном случае кассация сочла возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, отказать в иске в части взыскания с арендатора неустойки (постановление АС Московского округа от 16.12.15 по делу № А40-151244/14).

Удачной Вам судебной практики!

Кстати, 25 февраля состоится семинар с Андреем Егоровым и Романом Бевзенко«Добросовестность как практичный инструмент: применение в обязательственных, имущественных и корпоративных спорах».Узнать больше→