Вход / Регистрация

Проблема приобретения участка с линейным объектом

21 марта 2016

Одним из блоков нашего семинара «Защита вещных прав: актуальные вопросы судебной практики» стала практика применения негаторных исков. О них подробно рассказала Мария Ерохова, завкафедрой гражданского и арбитражного процесса Московской высшей школы социальных и экономических наук, адвокат Московской городской коллегии адвокатов «Делькредере».

У негаторных исков, как известно, две сферы применения – когда имеется юридическое нарушение права собственности, не связанное с лишением владения (например, если право собственности оказалось зарегистрировано за другим лицом, или на объект ошибочно наложен арест) и когда имеется фактическое нарушение права, не связанное с лишением владения. Ко второму случаю относятся, к примеру, «вторжения» на земельный участок при строительстве на соседнем участке, затемнения соседним объектом, самовольное размещение на земельном участке линейных объектов.

В судебной практике встречается одна типичная проблемная ситуация, тоже связанная с наличием на земельном участке линейных объектов, которую, к сожалению, не удается решить ни при помощи негаторных исков, ни каким-то другим способом. Это тот случай, когда муниципалитет сначала разрешает заинтересованному лицу разместить на земельном участке линейный объект, а потом продает этот земельный участок другому лицу, не предупредив покупателя о наличии на этом участке линейного объекта. Если речь идет, например, о подземном кабеле связи, и никаких предупредительных знаков на участке нет, то визуальный осмотр участка перед покупкой наличие такого объекта не выявит. Системы регистрации подобных объектов, которая позволила бы покупателю перед сделкой удостовериться в отсутствии линейных объектов на участке, не существует. В результате покупатель может узнать о наличии нежелательного линейного объекта, только когда захочет начать строительство на своем участке и получит отказ в выдаче разрешения из-за наличия этого объекта.

Как собственнику участка защитить свои права в такой ситуации? Первое, что приходит на ум, – это расторжение договора купли-продажа участка из-за того, что продавец не предупредил о таком существенном факте, ограничивающем возможность пользования участком, как наличие на нем линейного объекта. Но проблема в том, что по мнению судов, к земельным участкам неприменимо понятие «качество» и, соответственно, последствия передачи некачественного товара.

Второй вариант – предъявить негаторный иск собственнику линейного объекта, потребовав демонтировать объект. Но поскольку линейный объекты служат общественно-полезным целям, то в таких исках суды чаще всего отказывают ради защиты публичных интересов.