Дополнительное профессиональное образование.
Лицензия № 039761 от 26.11.2018

Вход / Регистрация

Наши новости

  • 15 марта 2019

Итоги семинара «Проблемы регистрации прав на недвижимость»

11 марта на базе Московской высшей школы социальных и экономических наук (Шанинка) состоялся семинар на тему «Проблемы регистрации прав на недвижимость». Разговор получился продуктивным.

Среди спикеров были заявлены Д.В.Дождев и Р.С.Бевзенко. В ходе мероприятия к дискуссии подключились М.А.Ерохова, А.В.Егоров, А.М.Ширвиндт.

Успели поговорить о сути государственной регистрации прав на недвижимость, различиях между позитивной и негативной регистрационной системой, влиянии факта владения на переход права собственности и многом другом.

Ещё до семинара, а затем и в режиме онлайн-трансляции к нам поступило большое количество вопросов от слушателей. Часть из них спикеры успели обсудить в ходе мероприятия.

Мы выражаем признательность слушателям за обратную связь и вовлеченность в дискуссию!

  1. У супругов была ипотека, номинально на муже. Решением суда доли в квартире поделены по 1/4 (муж, жена, двое детей). Брак расторгли. Муж погасил ипотеку полностью один и хочет свою долю подарить двум детям. Каков алгоритм действий? При условии, что решение в регистрационную палату не носили и согласно выписке, собственник он один.
  2. В 2016 году решением собственника был разделён земельный участок на три: два по 10 соток и один - 60. Участки имеют границы и стоят на кадастровом учете. В 2017 году установили мин. размер участка при разделе - в 30 соток. Теперь собственнику отказали в регистрации права. Можно обжаловать такой отказ на основании того, что закон не имеет обратной силы, и в 2016 году при разделе такого ограничения не было?
  3. Имеется нежилое помещение в собственности физ.лица (фактически часть одноэтажного здания), оформлено как помещение. Земля под помещением арендована у города. Адрес помещения изменен в связи с изменением статуса города на городской округ, изменения в ЕГРН зарегистрированы. Адрес арендованного земельного участка не изменен. Не будет ли это препятствием при продаже помещения и дальнейшем переоформлении уступки прав по договору аренды участка? Само здание к земельному участку не привязано. Аренда участка оформлена под часть здания, которое занимает помещение.
  4. Здравствуйте! Пожалуйста, если имеется успешный опыт исправления реестровых ошибок в сведениях об объекте недвижимости в ЕГРН, поделитесь.
    В моей практике даже после принятия и получения решения об исправлении ошибки на бумажном носителе с выпиской (после обращения в прокуратуру), некорректные сведения продолжают отображают в выписках ЕГРН иногда на бумажных носителях и почти всегда в ФГИС. Банки запрашивают сведения ФГИС. Соответственно, каждый раз оценивая эти объекты, банки занижают их стоимость из-за реестровых ошибок. Выписки сами заказываем редко. Объекты физ.лица закладываются в обеспечение возобновляемой кредитной линии. Возможно ли здесь обратиться в УФАС или есть смысл обратиться в суд? Однако как исполнить решение суда, если из за технических сбоев ошибка постоянно будет повторяться вновь? Спасибо.
  5. Как видится, законодатель предпринял ряд шагов, чтобы подтолкнуть сделки с недвижимостью в лоно нотариального сопровождения. По крайней мере это должно касаться сделок между физлицами. Помимо обязательных требований нотариальной формы (доли, согласия и т.д), нотариус выступает заявителем в Росреестр (с первого февраля должен, но мог и раньше). Кроме того, услуги эскроу также могут быть доступны через нотариуса (вместо распространенных в обороте банковских ячеек). Вопросы: 1) какую, как вам кажется, цель преследовал законодатель, усиливая роль нотариуса? 2) На практике единичные нотариусы соглашаются предоставлять полный спектр услуг сопровождения таких сделок, что как минимум странно, как полагаете, почему?
  6. Возможна ли материальная ответственность регистрирующего органа в случае признания недействительной сделки по отчуждению недвижимости?
  7. Каковы перспективы регистрации права собственности на здание при отсутствии прав на землю под таким зданием?
  8. В 2004 году куплен дом без регистрации, дом самовольно построен прежним владельцем, земля не в собственности, если ли какой-то путь, чтобы зарегистрировать право собственности на дом?
  9. Каким образом можно зарегистрировать договор аренды конструктивного элемента многоквартирного жилого дома, если этот элемент не является отдельным объектом недвижимости, не обладает признаками обособленности и (или) изолированности? «Технически» МКД учитывается в ЕГРН, но не является объектом права, поскольку в законе о государственной регистрации говорится о том, что в отношении МКД, запись о котором внесена в кадастр недвижимости, записи о государственной регистрации прав, ограничений прав, обременений объекта недвижимости, сделок в реестр прав на недвижимость не вносятся.
  10. Добрый день! Полностью ли умаляется воля собственника-наследодателя на отчуждение по сделке объекта недвижимости (при жизни, но без регистрации перехода права в ЕГРН) по сравнению с правами наследника на данный объект после открытия наследства, но до истечения 6-месячного срока?
  11. Добрый день, имеются 4 нежилых помещения в многоквартирном жилом доме, жилой дом состоит из 2 пусковых комплексов. Жилая часть - введена в эксплуатацию ЖСК, нежилая часть в эксплуатацию не введена. Застройщиком многоквартирного дома является банкрот, находящийся в процедуре конкурсного производства.
    Вопрос: как зарегистрировать право собственности на нежилые помещения за застройщиком, если вторая пусковая часть не введена в эксплуатацию?
    Росреестр право собственности не регистрирует, ссылаясь на невозможность регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в составе многоквартирного жилого дома. Тех.план на незавершенку есть.
    Дополнительно отмечу, что на другие 3 нежилых помещения в этом же доме зарегистрировано право собственности на незавершенное строительство за физическими лицами на основании судебного акта.
  12. Всем привет! У нас в суде рассматривается дело: первая жена (брак 1992-1999) подала на выделение супружеской доли после того, как мужчина умер, успев жениться ещё три раза. Договор купли-продажи 1997 года - на мужа. По базе Росреестра переход права просмотрен с 1998- по настоящее время. Выявила регистрацию права только в 2016.
    Обратилась в налоговую, они налог исчисляют с 2006 года, именно тогда, они получили данные из Росреестра о регистрации права собственности на зем участок.
    Но договор продажи земли зарегистрирован у нотариуса, и наверняка они пошли дальше его регистрировать в 1997. Но данных таких в Росреестре нет, так как у них база только с 1998. В архив Красногорского района звонила, они говорят, нет у них таких данных. Отсутствуют. В тупике, за период 1997-1998. И за 2006. Где искать мне зарегистрированное право собственности?
    Повторю. Обратились в налоговую, а там налог начисляется на основании зарегистрированного права 2006 года. Но через МФЦ зарегистрированного права 2006 года не видно, видно только за 2016 год. Мне было бы замечательно найти зарегистрированное право 2006 года.
    И ещё, в какой момент первая экс-супруга должна была узнать о нарушении своего права на зем участок?
  13. Собственник изъявил желание отказаться от права собственности на здание (здание фактически существует). Собственник подал в Росреестр заявление о прекращении права собственности на здание, и получил отказ по причине того, что действующим законодательством не предусмотрена возможность отказаться от права собственности на объект недвижимости просто по желанию собственника - необходимо либо приложить к заявлению акт обследования, подтверждающий прекращение существования здания в натуре (снос, ликвидация), либо же заключить соглашение с органом местного самоуправления о безвозмездной передаче здания в собственность муниципального образования, либо же передать здание муниципальному образованию в порядке принятия выморочного имущества. В ЕГРН регистратором не была внесена отметка о том, что собственником подавалось заявление об отказе от права собственности.
    Подскажите, соответствует ли данная позиция Росреестра ст. 236 ГК РФ, и какова процедура прекращения собственником объекта недвижимости своего права собственности на такой объект без его ликвидации в натуре?
  14. Строительство гаражного многоэтажного комплекса ГСК полностью велось за счет средств граждан членов ГСК, при регистрации прав зарегистрированы ПРАВА собственности каждого члена ГСК на занимаемое помещение гаражного бокса. При этом, в гаражном комплексе имеются помещения общего пользования, которые зарегистрированы в Росреестре отдельными кадастровыми номерами и имеют установленную кадастровую стоимость. Росреестр отказывает регистрировать долевую собственность членам ГСК на эти помещения и вносить соответствующую запись в Реестр. Каков порядок решения данного вопроса?
  15. Как зарегистрировать право собственности на садовый дом, построенный в 2006 году после 1 марта 2019 (особенность: земля куплена в 2016 году вместе с незарегистрированным домом. Дом размещен без отступления минимального расстояния до границы соседнего земельного участка (дорога СНТ). В декабре 2018 года, при изготовлении тех. плана на дом была выявлена реестровая ошибка в отношении границ зем. участка (новая Москва), так как нужно исправлять реестровую ошибку, зарегистрировать право на дом без проведения уведомительной процедуры не успели).
  16. Уважаемые спикеры, как вы считаете, возможна ли государственная регистрация перехода права собственности обратно к продавцу в результате реализации покупателем предусмотренного договором купли-продажи права на односторонний отказ? Что-то для этого требуется помимо заявления сторон? Необходимо ли для целей реализации права на односторонний отказ после перехода прав подписывать опцион или какое-то иное специальное соглашение, на основании которого право будет переходить обратно? Спасибо!
  17. Работает ли механизм одностороннего отказа от договора купли-продажи недвижимости (по основаниям, предусмотренным договором) после регистрации перехода права собственности на объекты? Достаточно ли предоставления уведомления об одностороннем отказе в Росреестр для регистрации обратного перехода права собственности на объекты к продавцу?
  18. Какова вероятность в ближайшей перспективе принятия и внедрения технологии блокчейн в области регистрации прав на недвижимое имущество, и на сколько это реально в нашей стране?
  19. В 1999 году ООО на основании договора купли-продажи зарегистрировало право на нежилое помещение. В договоре купли-продажи нежилого помещения, дополнительно продавцом была сделана ссылка на два других (подсобных) объекта - склады, которые передавались дополнительно к нежилому помещению. Сделка прошла государственную регистрацию 10.02.1999г. и зарегистрировано право только на нежилое помещение. Два других объекта были поставлены на кадастровый учет в 2008 году, кем неизвестно, предполагаем, что БТИ передали сведения в кадастр.
    Как ООО в настоящее время зарегистрировать право на подсобные помещения - склады, при отсутствии иных документов?
    Помещения складов строились продавцом без каких-либо документов, в эксплуатацию не вводились, право, на основании которого возможно передать по сделке, отсутствует.
  20. Здравствуйте, интересен взгляд спикеров на появившуюся после принятия 218-фз «О государственной регистрации недвижимости» проблему регистрации права собственности по решению суда о выделе доли в жилом домовладении (старый жил/фонд) в виде отдельной квартиры.
  21. Участник заключил ДДУ на квартиру с застройщиком. ДДУ исполнен надлежащим образом, объект ДДУ принят по передаточному акту. Участник, не успев оформить собственность на квартиру, умирает.
    Нотариус, принимая во внимание, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента регистрации, а собственность на квартиру не зарегистрирована, включает в наследственную массу права требования объекта по ДДУ.
    Наследники с имеющимися документами обращаются в Росреестр за регистрацией права собственности. Росреестр отказывает в регистрации, мотивирует тем, что на дату открытия наследства права требования на объект по ДДУ отсутствовали, т.к. участником и застройщиком все обязательства исполнены, что подтверждается передаточным актом.
    Как следует решить данный кейс? Что должен был нотариус включить в наследственную массу?
  22. Каков наиболее эффективный способ защиты прав лица в следующей ситуации?
    Лицо приобрело на открытых торгах земельный участок и жилой дом, находившиеся в залоге у банка. До проведения торгов заёмщик-должник смог зарегистрировать в упрощенном порядке право собственности на гаражи и баню, находящиеся на земельном участке. Указанные объекты в перечень заложенных и отчуждаемых приставом не вошли. Вправе ли новый собственник поставить вопрос о признании права первоначального собственника на вспомогательные объекты отсутствующим? Очевидно, что новый собственник на торгах приобретал земельный участок со всем, что на нем находится и полагал себя собственником всех объектов недвижимости.
  23. Здания построены в 1997 году и зарегистрированы в настоящее время за разными собственниками по помещениям. Стал вопрос о регистрации права на лестничные пролёты, лифты, холлы. Общая долевая собственность в связи с большим количеством собственников маловероятна, тем более, регистрация как общего имущества, которая для этих случаев законом не предусмотрена. Как возможно решить вопрос о регистрации прав?
  24. Добрый день, коллеги!
    Вопрос один: собственники помещений в МКД решили зарегистрировать право на общедолевое имущество. Дом 5-ти этажный, Москва, 1954 года постройки. В доме подвальное помещение 312 кв. м - помещение с отдельным входом, при СССР - находилась мастерская по ремонту бытовой техники. Сейчас передан в оперативное управление Жилищнику. Второе помещение - бывшая котельная 112 кв. м. В силу закона - это общедолевое имущество. Каков действующий порядок регистрации права общедолевой собственности? Кадастровый номер помещению присвоен. В Выписке из ЕГРН значится запись: уведомление об отсутствии сведений о праве.
    Вторая проблема: задвоение кадастровых номеров по помещениям, право общедолевой собственности на которые зарегистрировано до 2014 года.
    МФЦ не выдают информацию или скрывают ее. В Выписке пишут, что сведения отсутствуют. Как грамотно жителям подать запрос, чтобы выдавали выписку о праве?
  25. Хотела уточнить относительно ст. 15 Закона «О государственной регистрации недвижимости», а именно пп.5 п. 1 и пп. 4 п.2 - в случае если подается на регистрацию договор аренды нежилого помещения и одновременно помещение выделяется из общей площади, а именно подается технический план и прилагается к техническому плану проект перепланировки. Кто в данном случае является заявителем при подаче технического плана с проектом перепланировки? Собственник здания или сторона договора аренды?
  26. Комната в коммунальной квартире, правовой статус? Доля или все же объект недвижимости в целом?
  27. Уточните, пожалуйста. по вопросу регистрации договора аренды нежилого помещения - правомерно ли Росреестр может приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения, находящееся на 1-м этаже нежилого здания, ссылаясь на то, что переустройство фасада нежилого здания, в котором находится помещение, не согласовано в государственных органах (в Москомархитектуре). На регистрацию подается договор аренды части помещения, неузаконенный переустроенный фасад не затрагивает данное помещение. Все необходимые документы к договору аренды, а также тех.план подаются к договору аренды, т.е. все требования к пакету документов соблюдены. Может ли Росреестр приостановить регистрацию договора аренды нежилого помещения из-за неузаконенного переустройства фасада?
  28. Вопрос процедурный. Строится нежилое здание - торговый центр. По итогам строительства будет получено разрешение на ввод в эксплуатацию. Учитывая, что право будет регистрироваться за застройщиком, нужно избежать регистрации права на те помещения, которые являются местами общего пользования: электрощитовая, санузлы, индивидуальный тепловой пункт, коридоры, лестничные пролеты. Иначе после полной продажи «полезных» помещений в реестре в качестве собственника МОПов будет указан застройщик, хотя право на них возникнет у покупателей (собственников) помещений в силу закона. Прошу рассказать о механизме, который позволит избежать регистрации права на места общего пользования, учитывая, что по общему правилу кадастровый учёт и регистрация прав производится одновременно и кадастровый учёт с регистрацией права на вновь построенное здание осуществляется уполномоченным органом (на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).
  29. Может ли один дольщик обратить взыскание на земельный участок (ст. 13 214-ФЗ), если 20 других дольщиков против? Можно ли наложить запрет на регистрационные действия на непроданные объекты долевого участия, чтобы застройщик их не вывел?
  30. Первое: уточните, пожалуйста, какие на сегодня функции выполняет БТИ, Кадастровая палата, Ростехинветаризация? Что делать собственнику помещения при расхождении сведений в ЕГРН и БТИ относительно характеристики помещения? Приоритетнее в таком случае вносить сведения в ЕГРН или в БТИ? И нужно ли вообще вносить сведения в БТИ относительно перепланировки помещения или только в ЕГРН?
    Второе: уточните, пожалуйста, как должна производиться регистрация части нежилого помещения нежилого здания, в случае, если в аренду берется часть помещения из целого помещения невыделенная на планах БТИ перегородкой? Достаточно ли будет технического плана, который подается вместе с договором аренды на регистрацию, или нужно проходить стадии согласования перепланировки и изготавливать проект? И нужно ли в данном случае согласовывать перепланировку в БТИ или можно сразу подавать проект в Кадастровую палату?
  31. Возникает ли, по мнению спикеров, у нетитульного претендента (ипотека оформлена на другого супруга) право на регистрацию права собственности на объект долевого строительства, начатого в браке, но оплата ипотеки по которому завершена после расторжения брака при том, что нетитульный участник имел статус гаранта. Для случая, когда дом сдан в эксплуатацию, то есть достроен полностью.
  32. Здравствуйте, я арбитражный управляющий. Мои вопросы и пожелания (для обратной связи уважаемым лекторам):
    1) При регистрации залоговых квартир, числящихся за одним банкротом из Балашихи получилась огромная госпошлина (41 квартира Х 22 тыс. руб. = 902 тыс. руб.), расходы на регистрацию - это 5-я очередь текущих требований, всего на все текущие у нас имеется 5% от выручки и скорее всего до 5-й очереди и не дойдет никогда. Мне кажется тут что-то не додумано, гос. пошлина слишком велика, и никто не хочет ее платить, так как в нашем случае это по факту потеря миллиона руб. Нужно повысить очередь этих расходов, ну и раз в 5 снизить гос. пошлину, цена услуг слишком задрана. За подобную же работу, например, финансовые управляющие получают в сотни раз меньше (имею в виду оплату за всю процедуру банкротства физ. лица в 25 тыс. руб.).
    2) При регистрации Росреестр по ошибке втрое занизил площадь одной из квартир, хотя документы им представляли на верную площадь, на заявление об устранении технической ошибки ответили отказом, сейчас через БТИ готовим им новый тех план. Как бороться с таким отношением?
    3) Проблема со снятием арестов, почему никак не сделают подключение Росреестра к базе публикаций на ЕФРСБ и не наладят автоматическое снятие арестов, как и предусмотрено Законом о банкротстве?
    4) Продал на торгах залоговую квартиру одного банкрота-гражданина, но зарегистрировать покупатель не может, Росреестр по Москве вынес отказ, так как финансовым управляющим не представлен Отчет об оценке и протокол собрания кредиторов по утверждению порядка продажи. На все разъяснения, что при реализации имущества гражданина собрание не проводится, а порядок реализации залогового имущества представляет залоговый кредитор, ноль реакции. В других регионах (Московская область) регистрация при том же пакете документов проходит нормально.
    5) Пожелание: Росреестр это всего лишь регистратор (писарь), а у нас он превратился в какой-то всем недовольный надзорный орган (с нулевым или отрицательным кпд). Очевидно желательно создать на этом рынке конкуренцию, наладить клиенто-ориентированный подход. Честь имею.
  33. Чья земля?
    Стоял двухквартирный дом.
    Хозяйка умерла, квартира перешла по наследству сыну. Сын квартиру приватизировал будучи в браке, жена его прописана там не была и в приватизации той квартиры не участвовала. После приватизации сын умершей через суд признал квартиру частью дома. А после - выкупил землю под домом и вокруг него. Встретил он другую молодую, да тоже красивую, а прежняя забранилась и подала в суд на раздел той земли.
    Чья земля? В браке ли нажита или собственность мужа?
  34. Здравствуйте!
    Вопросы Дмитрию Вадимовичу по следующему кейсу:
    Объект недвижимости продан собственником дважды в следующей последовательности: первому покупателю объект продан и передано владение, после этого собственником заключена продажа со вторым и зарегистрирован переход собственности к нему.
    1. Как понимать последние два абзаца п.61 ПП ВС, ВАС №10/22? Кто имеет преимущество и у кого какое право возникло на проданный объект, если: а) оба покупателя добросовестны, и б) если второй недобросовестный? Применима ли в данной ситуации ст.398 ГК?
    2. Если второй покупатель стал собственником, то каким иском он будет забирать объект у первого (владеющего) покупателя?
    3. Является ли первый (владеющий) покупатель законным владельцем после регистрации собственности за вторым, и имеет ли он защиту по ст.305 ГК от второго покупателя? Если нет, то почему, ведь его основание владения не изменилось?
    И еще три общих вопроса, также к Дмитрию Вадимовичу:
    1. Можно ли найти сходство позиций владеющего покупателя до регистрации по ГК и бонитарного собственника в РП, в том смысле, что обе эти позиции абсолютные и самые сильные «в мире» по отношению к вещи?
    2. В ситуации продажи недвижимой вещи с сохранение фактического владения у продавца, можно ли сказать, что регистрация перехода собственности на покупателя является по сути constitutum possessorium, который делает покупателя юридическим владельцем после регистрации, при этом фактически владеющий продавец становится с этого момента лишь держателем на его имя? Ведь не может же этот продавец владеть pro suo после регистрации собственности за покупателем!
    3. Можно ли понимать регистрацию как способ снять проблему probatio diabolica, наряду с приобретательной давностью? Если да, то негативная система регистрации (в отличии от системы Торренса) будет устанавливать лишь презумпцию (опровержимую) собственности зарегистрированного лица.
    Спасибо!
  35. Добрый вечер, коллеги! Как минимизировать риски для оспаривания сделки? Все мы понимаем, что зарегистрированное право на недвижимость может быть оспорено только в судебном порядке, но нет гарантий зарегистрированного права. Наш реестр продолжает сохранять условие о том, что зарегистрированное право может быть оспорено всегда. И получается, нет ситуации, когда зарегистрированное право – это действительно объективно существующее неоспоримое право. То есть полагаться на него в гражданском обороте все равно нужно с оглядкой на оспоримость.
  36. Здравствуйте, скажите пожалуйста, почему в Росреестре регистрируют договор аренды и одновременно аренду как обременение права собственности, а право аренды не регистрируют?
  37. Возникает ли право по договору в случае, если регистратор банально ошибся (записал не ту фамилию)? Запись есть, а право?
  38. Добрый день!
    ДКП нежилого помещения, предмет идентифицирован: указан кадастровый номер, адрес, площадь, полный состав помещения.
    Приостановление регистрации со ссылкой на ст. 554 ГК РФ на том основании, что договор не содержит данных, определяющих расположение объекта в составе другого объекта. Говорят, что нужно было указать кадастровый номер здания, в котором расположено помещение.
    Я 20 лет регистрирую права и сделки с недвижимостью. Ни разу не возникало подобное требование, регистрируем постоянно. Насколько правомерно данное требование регистратора?
  39. Когда будет стабильная работа Росреестра?
  40. На торгах (реализация имущества должника) здание было включено в один лот и его купил один покупатель, а земля под зданием в другом лоте и другой покупатель. Есть ли возможность зарегистрировать право на объекты?
  41. Получено разрешение на строительство резервуара. Строительство завершено, ведется подготовка документов для ввода в эксплуатацию. Не будет ли отказано в регистрации права органами Росреестра на построенный резервуар при наличии разрешений на строительство и на ввод в разрезе письма Управления Росреестра по Московской области в адрес СРО кадастровых инженеров от 50-700-10--1017/19 о перечне объектов, не относящихся к объектам капитального строительства, в составе которых данным письмом указаны в числе прочих резервуары?
  42. Должен ли регистрироваться договор купли-продажи объекта недвижимости, удостоверенный в сельском совете в 1990 году, если в нем указано, что данный договор подлежит регистрации в сельском совете и органах БТИ, при условии что он зарегистрирован только в сельском совете? Регистраторы отказывают в регистрации данного договора (Крым).
  43. Собственник 50/800 доли в праве общей собственности на ЗУ с/х назначения обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на часть ЗУ, образованного и поставленного на кадастровый учёт, в счёт выдела 49/800. Регистратор отказал, мотивируя отсутствием нормы о праве собственника на выдел части доли. Правомерен ли отказ?
  44. Добрый день! К страховой компании по суброгации перешли права в том числе по акцессорным обязательствам, среди которых ипотека. Была застрахована только часть кредита, в связи с чем появились созалогодержатели. Страховщик отказывается подписывать соглашение о разделении залога. Долг по кредиту просужен в пользу страховщика и страховой компании. Вопрос: как страховой компании зарегистрировать ипотеку? Явиться в Росреестр единолично или подать иск к страхователю с целью обязать подписать и передать в Росреестр соглашение о разделении залога?
  45. Заключен договор купли-продажи здания и двух линейных объектов (тепловые сети подземной прокладки). Стороны договора - коммерческие организации. Объекты расположены на земельных участках, не принадлежащих продавцу. Земельный участок под зданием является собственностью г. Москвы и принадлежит ГБУ (не является стороной договора) на праве постоянного бессрочного пользования. Договор содержит информацию, позволяющую однозначно идентифицировать и установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а именно кадастровый номер, и адрес объекта. Информация о земельных участках в договоре отсутствует.
    Росреестр приостановил регистрацию перехода права мотивируя тем, что содержание документа, представленного для осуществления государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации и ссылаясь на статьи 552, 554 ГК РФ и п.4 ст.35 Земельного кодекса.
    Насколько правомерна позиция Росреестра в данной ситуации?
  46. Добрый день! Возможно Вам тоже будет интересен такой, не побоюсь этого слова - уникальный объект (при желании готова поделиться с Романом ситуацией, объект он точно знает, он известен всей Москве).
    Есть объект - сооружение, переданное малому предприятию как взнос в уставный капитал в 1990 году от федерального предприятия. Впоследствии это федеральное предприятие было ликвидировано, а сооружение так и осталось на балансе малого предприятия (сейчас - ООО), до настоящего времени права на него так и не зарегистрированы.
    Сооружение расположено в Москве, и в 1990 году права на сооружение не регистрировались, в БТИ они не описывались.
    Есть в анамнезе решение суда о признании права по приобретательной давности, первая инстанция - положительна, вторая - отменила решение, третья - подтвердила решение второй. Отменили решение на том основании, что нет документов о приватизации, мол передающее предприятие было федеральным.
    При обращении в Росреестр за регистрацией права на сооружение - получен отказ на том основании, что не представлены правоустанавливающие документы.
    Передачу в уставный капитал они не видят правоустанавливающим документом, так как при регистрации перехода права как взноса в уставный капитал необходимы заявления от двух сторон сделки - это невозможно, так как федеральное предприятие, от которого передавалось имущество - ликвидировано.
    Видимо, нужны документы о приватизации, которых нет. Имущество передавалось в 1990 году, когда зачастую не всегда все следовало букве закона.
    При этом в уставный капитал вместе с этим сооружением передавались и нежилые помещения тоже. На них были зарегистрированы права собственности еще Департаментом, впоследствии подтверждены Росреесром. То есть с теми же документами, с той же формально - приватизацией, но оформленной как взнос в уставный капитал - объекты недвижимости зарегистрированы, участвуют в обороте и к ним претензий ни у кого нет.
    В дополнение могу сказать, что в реестре федеральной собственности наш объект тоже не зарегистрирован. То есть по сути каждый из Вас, кто в Москве - его видел, миллионы людей видели. Снести нельзя (попытки были - отстояли), а права зарегистрировать не получается.
    Иск о признании права? Но наличие вступивших в законную силу предыдущих решений суда тоже ставит под сомнение данное мероприятие.
    Какие Ваши мысли и рекомендации по этому поводу?
  47. Что на Ваш взгляд является проверкой законности сделки при государственной регистрации в контексте фз о государственной регистрации? На практике данное понятие государственными регистраторами толкуется максимально расширительно. Заранее спасибо за Ваше мнение и ответы.
  48. Добрый день! Интересует вопрос по регистрации прав на общее имущество в нежилых помещениях (деловой центр, торговый центр и т.д.) при купле-продаже основного помещения. Росрегистрация приостановила переход права по основному договору, ссылаясь на то, что на помещения, находящиеся в общей собственности, должна быть нотариально заверенная сделка и должны быть зарегистрированы права других участников.
  49. Удаление из ЕГРН дубля объекта недвижимости. Заявление как тех. ошибка - приостановка, отказ. Заявление как кадастровая ошибка - приостановка, отказ. Следующий шаг, отправляют в кадастровую палату для исключения дубля объекта недвижимости. Кадастровая палата, в свою очередь, дает разъяснения, что нужно общаться в Росреестр с соответствующим заявлением, не поясняя с каким. Получается замкнутый круг. Каким же образом исключить дублирование объекта недвижимости в ЕГРН? Проблема заключается в том, что Инспекция Федеральной налоговой службы расценивает данное дублирование как два разных объекта недвижимого имущества, следовательно, на каждый начисляется налог.
  50. Наша организация планирует вести сельскохозяйственную деятельность, для этого приобретаются земельные участки (паи), находящиеся в долевой собственности, которые раздавались в колхозах/совхозах в советские времена. Большинство пайщиков (дольщиков) создавали КФХ и использовали этот пай для нужд КФХ и потом со временем их закрывали или просто бросали.
    Вопрос 1. Как осуществить выкуп земельного пая и оформить в собственность, если:
        - КФХ уже не существует;
        - если закрыто КФХ, как оформлять выход участников КФХ;
        - если один из участников не хочет продавать свою долю;
        - если участник КФХ умер, как осуществить выход из КФХ или правопреемник становится участником КФХ, есть наследственные документы (завещание).
    Вопрос 2. Где можно выделить участок (пай), если в документах, выдаваемых при получении пая указаны только соседние участки и кому принадлежат, координатные точки не указаны. Можно ли его выделять на любом свободном земельном участке, на котором есть возможность выделить.
  51. Здравствуйте! Юр. лицо подало заявление в Росреестр заявление о прекращении права собственности на здание. Росреестр зарегистрировало прекращение. Но право собственности за муниципалитетом на объект не было зарегистрировано, и не была сделана отметка о постановке объекта как бесхозяйного.
    Судебная практика некоторых регионов говорит, что право собственности отказавшегося от объекта лица не прекращается до момента регистрации права собственности за новым правообладателем. Вопрос: можно ли вновь зарегистрировать право собственности за отказавшимся ранее от прав лицом (так как это лицо сейчас в конкурсном производстве, имеется интерес в пополнении конкурсной массы)?
  52. Несмотря на наличие судебной практики в пользу заявителей, при каждом новом обращении Росреестр выносит решения об отказе в регистрации аренды в случаях, когда в арендуемые площади входят части комнат (не изолированные).
  53. Московская фабрика приватизирована преобразованием в Акционерное общество в 1994 году. Часть объектов недвижимого имущества внесены в реестр собственности Москвы, часть нет. В ЕГРЮЛ сведения не вносились. В 2017 обратились в Росреестр для регистрации ранее возникшего права, отказ из-за несовпадения площади объектов, отсутствия в плане приватизации точных сведений о площади и адресе.
    До момента передачи сведений из БТИ в Росреест проведена инвентаризация БТИ, возникла разница в площади между данными ЕГРН (объекты поставлены на кадастровый учет при передаче сведений из БТИ в кадастр) и указанными в свидетельствах о внесении в реестр собственности.
    Фабрика утверждает, что изменения в площади возникли до приватизации. Признать право собственности на самострой в части увеличения площади невозможно из-за отсутствия права собственности на землю. Ваше мнение, какой надлежащий способ защиты права?
    Я обратилась с требованием о признании права собственности, прошу назначить экспертизу на предмет давности постройки по использованным строительным материалам. Департамент утверждает, что нужно оспаривать отказ во внесении сведений в ЕГРН, мое же мнение, что такой иск не может быть удовлетворен, так как Росреестр регистрирует по имеющимся документам и различие в площади - 100% основание для отказа в регистрации ранее возникшего права. Суд пока не может определиться с назначением экспертизы. Что посоветуете?
  54. При реорганизации в форме выделения, в выделяемое общество передается земельный участок и зарегистрированные на нем объекты (кухня, проходная, душевая, раздевалка и т.д. - всего 40 шт.).
    Данные объекты не представляют никакой ценности и находятся в полуразрушенном состоянии (бывший пионерлагерь). При регистрации за каждый объект придется заплатить пошлину по 22 000 руб.
    Можно ли зарегистрировать сначала право на земельный участок за выделенным ю.л.?
    А объекты позже объединить в единый недвижимый комплекс, и кто будет подавать заявление на регистрацию ЕНК первое общество или выделенное?
  55. К зарегистрированному договору купли-продажи недвижимости, заключенному в простой письменной форме, готовится дополнительное соглашение, заверяемое нотариально. Росреестр отказывается регистрировать такое соглашение, ссылаясь на несоответствие форм договора и дополнительного соглашения.
    Прав ли Росреестр?
  56. Блокчейн решение проблем регистрации?
  57. Правомерно ли решение государственного регистратора расторгнуть договор об участии в долевом строительстве в случае подачи застройщиком заявления о досрочном расторжении в связи с неисполнением обязательства дольщиком (при государственной регистрации застройщиком была предоставлена справка об исполнении обязательств так как произошёл взаимозачёт, так как взаимозачёт впоследствии был отменён, застройщик решил таким способом расторгнуть договор об участии в долевом строительстве)?
  58. Добрый день! Какие действия могут предпринять участники долевого строительства, если дом введен в эксплуатацию, но не ставится на учет Росреестром по надуманным причинам. Документы застройщиком подавались неоднократно, отказы Росреестра не содержат конкретных претензий, однако они все отказные.
  59. Дмитрий Вадимович, пользуется ли покупатель недвижимости - после передачи имущества и до регистрации перехода права - владельческой защитой?
  60. Уважаемые спикеры! Очень важный практический вопрос: применимы ли нормы ст. 293 ГК РФ к собственникам нежилых помещений в многоквартирных домах? Есть ли конкретные прецеденты? Спасибо!
  61. Возникает ли право в результате реестровой ошибки? В результате создания ЕГРН органом технического учета были переданы в Росреестр неверные сведения: два самостоятельных здания- многоквартирный жилой дом ЖСК и рядом вплотную стоящий многоквартирный дом были учтены в качестве единого объекта. Росреестром единому зданию был присвоен один кадастровый номер, при этом согласие собственников на объединение домов не было получено. В настоящее время члены ЖСК исправляют реестровую ошибку путем подачи технических документов для учета двух объектов. Росреестр признает реестровую ошибку, однако требует для ее исправления через учет двух объектов согласие всех собственников объединенного дома на раздел объекта. То есть никаких правовых оснований для приобретения права собственности на общее имущество многоквартирных домов у собственников присоединенных домов не было, но сейчас без их согласия реестровая ошибка не может быть исправлена (по мнению Росреестра). Возникла ли такая долевая собственность на общее имущество? Может ли быть исправлена реестровая ошибка без согласия этих условных собственников?
  62. А какое значение в механизме перехода собственности на недвижимость по ГК имеет владение?
  63. Регистрацию без передачи ФАКТИЧЕСКОГО владения можно понимать как constitutun posessorium, и posessio передано покупателю в момент регистрации? Ведь не может же продавец владеть pro suo после регистрации?
  64. По п.3 ст.163 ГК РФ несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. При несоблюдении нотариальной формы сделки в случае, когда нотариальное удостоверение являлось обязательным, право зарегистрировано в ЕГРН. Отсутствие формы договора очевидно. Действительна ли последующая сделка по отчуждению от такого лица, внесенного в ЕГРН?
  65. При регистрации перехода права на нежилое помещение, расположенное на первом этаже жилого дома Росреестр приостановил регистрацию на том основании, что не указан кадастровый номер здания, в котором оно находится. При этом указаны все идентифицирующие объект данные: кадастровый номер продаваемого помещения, адрес, площадь, конкретный состав комнат. Со ссылкой на ст. 554 ГК РФ регистратор пишет, что не указаны данные, определяющие расположение объекта недвижимости (нежилого помещения) в составе другого недвижимого имущества (здания).
    Правомерны ли действия регистратора?
  66. Какие случаи несовпадения момента возникновения права собственности на недвижимое имущество и момента государственной регистрации права существуют помимо наследственного преемства и реорганизации юридического лица?
  67. Уважаемые спикеры, как вы считаете, возможна ли государственная регистрация перехода права собственности обратно к продавцу в результате реализации покупателем предусмотренного договором купли-продажи права на односторонний отказ? Что-то для этого требуется помимо заявления сторон? Необходимо ли для целей реализации права на односторонний отказ после перехода прав подписывать опцион или какое-то иное специальное соглашение, на основании которого право будет переходить обратно? Спасибо!
  68. ООО является собственником объекта незаверщенки ТЦ, объект не поставлен на кадастровый учет как завершенный, по решению суда СОЮ зарегистрировано право собственности на часть помещений за инвесторами. Кто является собственником, кто вправе сдавать в аренду и т.д.?
  69. Может ли незаконный и к тому же недобросовестный приобретатель недвижимого имущества защищать свое владение от захвата имущества третьими лицами, если третьи лица не имеют к тому правовых оснований, а собственник имущества безразличен к судьбе имущества?
  70. Стороны заключили соглашение о применении последствий недействительности ничтожной сделки (ст.10 ГК РФ) которым признали ничтожность и вернули недвижимость. Росреестр отказывает, ссылаясь на необходимость судебного акта. Прав ли Россреестр?
  71. А как быть в случае регистрации права на земельный участок, границы которого не установлены на местности (не было межевания, участок имеет статус ранее учтенный). Ведь в этом случае получается, что зарегистрировано право на "несуществующий земельный участок", т.к. по Земельному кодексу границы участка должны быть определены.
  72. Регистратор отказывает в регистрации перехода права по договору купли-продажи двух линейных объектов подземной прокладки и здания котельной по основанию, что в договоре не указана информация о земельных участках, на которых расположены продаваемые объекты. Котельная расположена на зем. участке, который является собственностью муниципального образования и оформлен на праве постоянного бессрочного пользования за ГБУ (не является стороной сделки). Правомерна ли ссылка Росреестра на статью 554 ГК РФ?
  73. Если незаконный приобретатель утратил владение вещью в результате действий, влекущих возникновение такого же незаконного владения у другого лица, есть ли в ГК способы защиты интересов первого лица, если собственник молчит, бездействует или проявляет безразличие?

Запись семинара вы можете посмотреть на нашем канале Youtube:

Смотреть запись семинара

Поделиться: