Познаём вещное право:
об одном деле ВС РФ

Гр-ка Ингулова купила квартиру в апреле 2015 года за 9,3 млн.

В 2017 продавец признана банкротом, а её управляющий обратился в суд с иском об оспаривании сделки с Ингуловой. И выиграл (она не знала о процессе). Дальше запись о праве собственности возвращена продавцу, квартира выставлена на продажу (Ингулова, по-прежнему, не в курсе о происходящем), и продана на 6,8 млн. руб. Решетникову.

Действительно, стоило оспаривать сделку продажи за 9,3 млн. (наверное, как сделку в ущерб кредиторам), чтобы потом продать ту же квартиру за 6,8 млн. Тут даже сомнений нет.

За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему (25.12.2018) представители финансового управляющего Мальцева Д. В. выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отражено, что соседи Ингуловой В. Б. отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников Ингуловой В. Б., родственники Ингуловой В. Б. сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру.

После этого составлен акт приёма-передачи квартиры.

В тот же день (25.12.2018) Финансовый управляющий подал иск о признании Ингуловой утратившей право пользования квартирой.

В свою очередь, Ингулова, узнав о притязаниях третьих лиц на квартиру, подала 18.01.2019 апелляционную жалобу на определение суда первой инстанции от 20.04.2018, заявив ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.

Вскоре после этого в государственный реестр внесена запись от 18.02.2019 о регистрации права собственности Решетникова на квартиру.

Впоследствии Девятый арбитражный апелляционный суд, признав уважительными причины пропуска Ингуловой В. Б. срока на обжалование определения от 20.04.2018, постановлением от 04.04.2019 отменил данное определение и отказал в удовлетворении заявления финансового управляющего о признании договора купли-продажи квартиры от 23.04.2015 недействительным и о применении последствий его недействительности. Суд установил, что Ингулова В. Б., приобретая квартиру, действовала добросовестно, исполнила надлежащим образом обязательство по оплате недвижимости, цена сделки соответствовала рыночной.

Ингулова В. Б., добившись отмены судебного акта о недействительности договора о продаже ей квартиры, 16.05.2019 обратилась в суд первой инстанции с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 19.12.2018, договора купли-продажи квартиры, заключенного 26.12.2018 Мальцевым Д. В. и Решетниковым Д. О., прекращении права собственности Решетникова Д. О. на квартиру и признании ее права собственности на квартиру.

До разрешения данного спора арбитражным судом судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда апелляционным определением от 22.08.2019 отказала в удовлетворении иска финансового управляющего Мальцева Д. В. (его правопреемника Решетникова Д. О.) о признании Ингуловой В. Б. утратившей право пользования квартирой. Суд общей юрисдикции исходил из того, что право собственности Ингуловой В. Б. на квартиру возникло на основании действительного договора купли-продажи от 23.04.2015, это право она никогда не утрачивала, в том числе не утрачивала право пользования жилым помещением, недвижимость с момента приобретения из ее фактического владения не выбывала.

Затем в рамках настоящего обособленного спора Арбитражный суд города Москвы определением от 27.09.2019 удовлетворил в части заявление Ингуловой В.Б., признав недействительными результаты торгов, состоявшихся 19.12.2018.

Суд апелляционной инстанции отменил названное определение суда первой инстанции и признал заявление Ингуловой В. Б. необоснованным. Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано тем, что торги могут быть признаны недействительными только при нарушении процедуры их проведения, в рассматриваемом случае таких нарушений не допущено, квартира на момент продажи Решетникову Д. О. была включена в конкурсную массу первого продавца (Дьяконовой М. С.).

Суд округа согласился с судом апелляционной инстанции.

Позиция ВС РФ: Установленные законом основания для прекращения права собственности Ингуловой В. Б. не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Следовательно, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности Ингуловой В. Б. на квартиру и восстановлении права собственности Дьяконовой М. С. являлись недостоверными.

Поскольку квартира включена в конкурсную массу в отсутствие к тому законных оснований финансовый управляющий не мог распорядиться данной квартирой (п. 1 ст. 209 ГК РФ).

В случае проявления Решетниковым минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, — осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Дьяконовой на квартиру. Поэтому Решетников не может считаться добросовестным приобретателем. Он, равно как и финансовый управляющий, выехавший на осмотр квартиры только после ее продажи с торгов, не вправе в силу абз. 2 п. 6 статьи 8.1 ГК РФ обосновывать возражения по иску Ингуловой ссылками на то, что они разумно полагались на записи государственного реестра о правах Дьяконовой, не зная об их недостоверности.

Финансовый управляющий и гр-н Решетников в договоре от 26.12.2018 не отошли от диспозитивных положений абзаца второго п. 1 ст. 556 ГК РФ, а именно, не предусмотрели, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать квартиру. В связи с этим они оформили акт приема-передачи квартиры от 26.12.2018. Однако данный акт, представленный в регистрирующий орган, заведомо недостоверен

Основная обязанность по договору купли-продажи от 26.12.2018 не была исполнена продавцом — не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд признал, что Решетников не приобрел право собственности на квартиру (п. 2 ст. 218 ГК РФ).