Что происходит с арендой земельного участка под построенным зданием?

Наиболее типичным вариантом строительства зданий является вариант, при котором застройщик арендует земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, для строительства здания — строит здание на праве строительной аренды.

По итогу строительства здания застройщик получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, после чего вправе передать помещения в собственность третьим лицам. С момента государственной регистрации права собственности на помещение за хотя бы одним лицом у собственника помещений в силу закона возникает право на земельный участок, расположенный под зданием:

• у собственников помещений, находящихся в жилых зданиях, возникает право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположено жилое здание (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
• у собственников помещений, находящихся в нежилых зданиях, возникает то право, которое было у продавца (застройщика) на земельный участок — в большинстве случае это право аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, то есть арендаторами являются все собственники помещений (п. 25 ПП ВАС № 73 2011 года).

В связи с данными преобразованиями, которые происходят в связи с государственной регистрации права собственности на помещение, возникает вопрос о судьбе аренды земельного участка, на основании которой застройщик осуществлял строительство здания: продолжает ли застройщик являться арендатором земельного участка?

Вопрос в отношении жилых зданий был решён в абз. 2 п. 26 ПП ВАС № 73 2011 года, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося под жилым зданием, с момента государственной регистрации права собственности на помещение за хотя бы одним лицом прекращается по ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Таким образом застройщик перестаёт быть арендатором из-за прекращения договора по ст. 413 ГК РФ.

Более проблемным вопросом является вопрос судьбы аренды земельного участка, на котором находится нежилое здание. В абз. 2 п. 26 ПП ВАС № 73 2011 года говорится про жилые здания, но подобное правило должно действовать и в отношении аренды земельного участка под нежилым зданием. После государственной регистрации права собственности на нежилое помещение договор аренды земельного участка под строительство нежилого здания должен прекращаться, и одновременно с этим у собственников нежилых помещений должно возникать право аренды на земельный участок для эксплуатации здания в силу закона (множественность лиц на стороне арендатора). Однако на практике возникают проблемы, связанные с такой трансформацией аренды.

Во-первых, у застройщиков, которые занимаются строительством на праве аренды, возникает проблема с тем, чтобы заставить собственника земельного участка (публичное образование) оформить прекращение договора аренды. Как было сказано, договор аренды под строительство должен прекращаться в силу закона, так как нежилое здание сдано в эксплуатацию, помещения переданы в собственность третьим лицам. Собственник земельного участка зачастую отказывается оформлять прекращение аренды (в частности, проводить государственную регистрацию прекращения договора аренды) и продолжает начислять арендную плату застройщику как арендатору.

В Определении судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 29.12.2020 № 308-ЭС20-17579 из фабулы дела видно, что у застройщика получилось заключить с собственником земельного участка соглашение о расторжении (прекращении) договора аренды земельного участка, что не всегда легко сделать застройщику, но проблема возникла в государственной регистрации Росреестром расторжения договора аренды.

Во-вторых, застройщик может столкнуться с проблемой, что собственники помещений, получив от застройщика в собственность помещения в нежилом здании, не хотят оформлять договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, так как для этого требуются совершение лишних действий и контактирование с публичным образованием. Публичному образованию выгодно, чтобы в качестве арендатора оставался застройщик, а не множественность арендаторов, ибо так легче выставлять арендную плату, её не нужно дробить на части в зависимости от количества арендаторов (собственников помещений).

В-третьих, на практике возникает проблема с уменьшением арендной платы в ситуациях, когда застройщик на одном арендованном земельном участке осуществляет строительство нескольких зданий, которые вводит в эксплуатацию поэтапно, а в введённых в эксплуатацию зданиях передаёт помещения в собственность третьим лицам.

В таких случаях возможно три варианта развития событий для застройщика:

1. Арендная плата не подлежит уменьшению, так как арендован один земельный участок;

   Данный вариант является несправедливым с точки зрения регулирования договора аренды, ибо застройщик перестаёт использовать часть арендованной вещи, в связи с чем арендная плата должна быть снижена;

2. Арендная плата подлежит уменьшению соразмерно площади части земельного участка, на котором стоит здание, введённое в эксплуатацию, в котором хотя бы одно из помещений было передано в собственность третьему лицу;
3. Арендная плата подлежит уменьшению в соответствии с количеством завершённых зданий: например если завершено одно здание из трёх, то уменьшение должно происходить на треть; если два из трёх, то на две трети.

Наиболее предпочтительным и справедливым кажется третий вариант, ибо при таком варианте исключаются ситуации, когда застройщик будет платить арендную плату за площади, «повисшие в воздухе». Данный вариант можно встретить в Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 № № Ф03-3233/2018 по делу № А16-2426/2017 или Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 № Ф04-4086/2017 по делу № А67-347/2017.