Проблемы управления общим имуществом коттеджного посёлка
На сегодняшний день коттеджные посёлки набирают популярность и становятся более распространённым явлением.
Сама конструкция коттеджного посёлка похожа на конструкцию поэтажной собственности, которая больше всего встречается в многоквартирных домах: есть индивидуальные дома (вместо квартир), а есть общее имущество в виде общего земельного участка, дорог, подъездов, оград и т. п.
На практике возникает проблема, связанная с тем, каким образом осуществлять управлением общим имуществом коттеджного посёлка, которая проявляется в том числе в следующих вопросах:
- несение расходов на содержание общего имущества;
- принятие общих решений, связанных с общим имуществом;
- порядок пользования общим имуществом и другие.
Получила распространение модель управления общим имуществом, при которой его передают юридическому лицу, специально созданному для этих целей. Однако данная модель показала серьёзные недостатки: юридическое лицо, которому передано общее имущество коттеджного посёлка, может в одностороннем порядке устанавливать тарифы несения расходов на содержание общего имущества, правила пользования им, которые оказывают негативное влияние на собственников индивидуальных жилых домов, но при этом какие-либо права и возражения у них отсутствуют.
В связи с наличием регулирования в отношении многоквартирных жилых домов, нежилых помещений, имеющих схожую конструкцию с коттеджными посёлками, у судов возникает желание применять регулирование по аналогии.
При этом в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 10.11.2016 № 23-П отрицается возможность применения регулирования по аналогии, тем самым КС РФ констатирует лишь пробел в регулировании вопроса управления общим имуществом коттеджных посёлков, который должен быть устранён, видимо, по мнению КС РФ, только законодателем.
С 1 января 2019 года начал действовать Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 29.07.2017 № 217-ФЗ, в котором были решены некоторые проблемы управления общим имуществом в правоотношениях, схожих с коттеджными посёлками и многоквартирными домами и нежилыми зданиями.
В судебной практике стали появляться решения, в которых при рассмотрении споров суды применяют Федеральный закон № 217-ФЗ по аналогии к коттеджным посёлкам. Например, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28.02.2020 по делу № 33-7881/2020 применил статьи 5, 8 Федерального закона № 217-ФЗ по аналогии при разрешении вопроса о взыскании с собственника земельного участка, находящегося на территории коттеджного посёлка, который не является членом ТСН КП «Гайд Парк», расходов на содержание общего имущества коттеджного посёлка. Иск о взыскании расходов на содержание общего имущества коттеджного посёлка был удовлетворён.
В Определении судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.10.2020 года по делу № 5-КГ20-107-К2 была высказана противоположная позиция, согласно которой к коттеджным посёлкам не применима аналогия с регулированием ведения садоводства и огородничества.
